Сделки с земельными участками. Сопровождение сделок с землей

  Риск приобрести земельный участок со скрытыми документальными пороками, такими, как несоответствие фактического местоположения участка его юридическим границам, несоответствие реальной площади участка указанной в правоустанавливающим документам, остаться без земли и без денег – основные причины, по которой к нам приходят за сопровождением сделки с земельными участками.

Вот лишь некоторые причины, по которым покупатель обретет вместе с земельным участком объемные проблемы, как правило требующие для решения дополнительной траты денежных средств:

• несоответствие фактических границ участка юридическим границам,
• наложение границ,
• фактически существующие, но юридически не зарегистрированные обременения (трубопроводы, газопроводы, линии связи),
• споры с соседями,
• арест участка за долги, потенциальное обращение взыскания на земельный участок,
• ограничения ВРИ, которые не позволят получить разрешительную документацию на строительство дома;
• пересечение участка красными линиями.

В любом случае, сделка с загородной недвижимостью требует особого внимания и участия специалиста, который компетентен разобраться в ситуации. Сделку с объектом загородной недвижимости нельзя провести по шаблону.

Договор дарения-главные вопросы, связанные со сделкой дарения.

Договор дарения. Для составления дарственной потребуются паспорта обеих сторон, личное присутствие или присутствие надлежащих представителей, правоустанавливающие документы на землю, а в случае, если участком владеет несколько человек – участие каждого собственника.

Основные вопросы у собственника как правило возникают после совершения указанной сделки, что совершенно недопустимо. В обязательном порядке перед совершением дарения необходимо прояснить для себя важные вопросы, связанные как с самим дарением, так и с его отменой.

Отмена, запрет дарения. Законодательством предусмотрена отмена дарения дарителем. В этом случае обязателен возврат дара. Право дарителя на отмену дара регламентировано ст 578 ГК РФ (Отмена дарения) и желательно прописать в дарственной.

В обычной жизни собственник часто путает процедуру отмены дарения и признания сделки дарения недействительной.

Отмена дарения была введена для защиты гражданских прав и интересов дарителя в случае злостной неблагодарности одаряемого. Она позволяет аннулировать дарение, которое уже было осуществлено. По этой причине нормы, касающиеся признания договора недействительным или прекращения договора, не могут применяться к отмене дарственной. Легче отменить дарение, заключенное по консенсуальному договору (договору обещания) на обязательственной стадии, когда подаренное имущество еще не передано одаряемому.

После исполнения договорного обязательства отменить дарение очень сложно, поскольку у одаряемого наступает право собственности на подаренное ему имущество. Поэтому на практике очень часто бывает, что даритель хочет включить в договор условие, при котором одаряемый не сможет в будущем продать подарок третьему лицу.

---

ВАЖНО! Условия, при которых возможна отмена дарения ПОСЛЕ СМЕРТИ ОДАРЯЕМОГО

---

Отсутствие в дарственном договоре основания, которым предусмотрено право дарителя на отмену дарения в случае, если он переживет одаряемого, делает невозможным такую отмену. То есть для того, чтобы ее осуществить, недостаточно только смерти одаряемого. Исходя из этого, следует, что главным условием для отмены договора дарения является наличие в нем основания, предусмотренного п. 4 ст. 578 ГК РФ. Если на момент смерти одаряемого подаренное имущество находилось в его собственности, то даритель, отменив дарение, имеет право на возврат этого имущества в натуре.

Отсутствие подаренного имущества после смерти одаряемого не препятствует дарителю реализовать свое право на отмену дарения. Одаряемый еще при жизни мог распорядиться подарком, ставшим его собственностью, продав или подарив его третьему лицу. Но это не означает, что попытки дарителя отменить дарение не увенчаются успехом. В случае невозможности возвращения подаренного имущества в натуре законодательством предусмотрена обязанность возвращения его действительной стоимости.

Специального порядка отмены дарственной в случае смерти одаряемого закон не содержит. Отдельные нормативные акты и методические рекомендации предлагают применять различные законодательные положения, в том числе и п. 1 ст. 452 ГК РФ о порядке изменения и расторжения договора. При этом возникают споры по той причине, что иные договоры являются двусторонними сделками, в то время как договор дарения является односторонним.

Договор дарения необходимо зарегистрировать в территориальном отделе Управления Федеральной регистрационной службы, чтобы он имел юридическую силу.

Сделки с земельными участками. Сопровождение сделок с землей