Основные вопросы, связанные с приобретением жилья и оформлением кредита (займа) у военнослужащих

В связи с возникновением большого количества вопросов у военнослужащих представляется целесообразным вначале сделать следующие разъяснения:

кредит (или заем) предоставляется на приобретение квартир в многоквартирных домах, в настоящее время ведутся переговоры о возможности строительства жилого дома в городе Всеволожск Ленинградской области по программе НИС (что должно существенно снизить стоимость квадратного метра приобретаемой недвижимости).

Решение о предоставлении кредитных средств принимается кредитующей организацией в течении 3-5 банковских дней. Данное решение подтверждается соответствующим уведомлением. В дальнейшем кредитные средства поступают непосредственно продавцу (минуя участника НИС);
жилье приобретается по договору купли-продажи, заключаемому между продавцом и покупателем квартиры - участником НИС. Ни кредитная организация, ни Федеральное управление не являются сторонами сделки купли-продажи. Жилое помещение становится собственностью военнослужащего с момента государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности в территориальном органе Федеральной регистрационной службы;
право собственности военнослужащего на приобретенное жилье подтверждается полученным в территориальном органе Федеральной регистрационной службы свидетельством о праве собственности. Но необходимо помнить о том, что жилье будет находиться в залоге как у кредитующей организации, так и у Российской Федерации в лице Министерства обороны. Соответственно, с течением времени задолженность военнослужащего перед кредитной организацией будет уменьшаться за счет погашения суммы ипотечного кредита Министерством обороны Российской Федерации. Кредитный договор (договор займа) предусматривает возможность досрочного погашения кредита за счет личных средств военнослужащего.

Для подтверждения таких финансовых отношений между сторонами оформляются следующие документы:

договор целевого жилищного займа (3 экземпляра);
последующий договор об ипотеке (3 экземпляра);
кредитный договор (договор займа), регулирующий отношения военнослужащего с кредитующей организацией. К кредитному договору прилагается график платежей.

Также важны следующие моменты:

приобретение жилья возможно в любом регионе по выбору военнослужащего. При невозможности присутствия военнослужащего по месту приобретения квартиры, осуществлять ее подбор, а также сбор документов по квартире может его доверенное лицо (друзья, родственники). Для осуществления данных операций нотариальная доверенность не требуется. Если возникает необходимость, чтобы доверенное лицо военнослужащего представляло его интересы при совершении ипотечной сделки, с правом подписания всех необходимых договоров, распоряжения денежными средствами и с правом подачи заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности на приобретаемое жилье, необходимо будет оформить нотариальную доверенность;
подбор квартиры военнослужащий может осуществлять как своими силами, так и с помощью риэлтора (на усмотрение военнослужащего - подобранного самостоятельно или рекомендованного кредитной организацией). Оплата услуг риэлтора производится за счет средств военнослужащего;
страхование военнослужащего как заемщика, а также предмета ипотеки (приобретаемой квартиры) является обязательным при заключении кредитного договора. Выгодоприобретателем (получателем страховой суммы) по договору страхования будет являться кредитующая организация;
военнослужащий может, но не обязан использовать личные денежные средства для приобретения жилья. Возможно как однократное (на увеличение первоначального взноса), так и ежемесячное внесение собственных средств (при оформлении дополнительного потребительского кредита). Оформить дополнительный потребительский кредит возможно как в банке, предоставляющем ипотечный кредит, так и в любом другом по выбору военнослужащего;
в жилом помещении, являющемся предметом залога, могут быть зарегистрированы как покупатель (военнослужащий), так и члены его семьи (супруг, родители и дети), а по письменному предварительному согласованию с банком, возможно, и другие лица.

Обращение в кредитующую организацию

Действия военнослужащего:

документом, подтверждающим участие в НИС, является СВИДЕТЕЛЬСТВО участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение ЦЖЗ, установленного образца для всех органов исполнительной власти, поэтому необходимо иметь его на руках при обращении в кредитную организацию.

Обращаясь за получением кредита, военнослужащему в первую очередь необходимо уточнить и согласовать следующие вопросы:

перечень документов, которые необходимо будет собрать для предоставления в кредитующую организацию;
требования кредитующей организации к приобретаемому жилью, и соответствие подобранного военнослужащим жилого помещения этим требованиям.

Действия регионального оператора, АИЖК-сервисного оператора при обращении военнослужащего в кредитующую организацию:

информирует участника НИС о порядке действия программы ипотечного кредитования;
рассчитывает сумму кредита;
информирует военнослужащего (представителей военнослужащего) в целях своевременного уведомления продавцов квартир об условиях и сроках проведения сделки, а именно:
об общей сумме средств на приобретение жилья;
о порядке оформления кредита;
о сроках рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита;
о сроках и порядке предоставления кредитных и бюджетных средств после принятия решения о предоставлении ипотечного кредита на конкретную выбранную военнослужащим квартиру;
о возможности оформления сделки доверенными лицами военнослужащего;
предоставляет необходимый для предоставления в банк перечень документов по военнослужащему, а также по квартире для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита;
предоставляет перечень компаний-партнеров, оказывающих услуги военнослужащим в рамках данной программы.

Примечание: Данные о сумме и сроке ипотечного кредита, предоставленные кредитной организацией, действительны с первого по последнее число каждого месяца. Если военнослужащий затратит несколько месяцев на подбор жилья (что вполне может быть и никем не запрещается), следует иметь в виду, что срок и сумма предоставляемого кредита при этом изменяется. Так что лучше всего будет ежемесячно уточнять сумму кредита у сервисного оператора.

Подбор квартиры

Подбор квартиры военнослужащий может осуществлять:

самостоятельно (с помощью родственников, соседей, друзей) Военнослужащий самостоятельно подготавливает и предоставляет в банк пакет документов для получения кредита. Ориентировочный срок оформления документов - до 60 дней;
с помощью риэлтора (в том числе рекомендованного банком, или региональным оператором АИЖК).

Риэлтор подготавливает пакет документов. Срок подготовки документов - от 2 до 30 дней.

Действия (Регионального оператора, АИЖК-сервисного оператора):

консультирует военнослужащего о порядке проведения сделки купли-продажи;
информирует о необходимом для предоставления в банк пакете документов на квартиру;
информирует участников сделки о необходимых документах для оформления сделки купли-продажи квартиры;
информирует о порядке получения документов в государственных учреждениях и сроках действительности справок;
предоставляет форму доверенности для участия в сделке доверенных лиц военнослужащего;
контролирует своевременность оказания услуг партнерами сервисного оператора (страховщики, оценщики, банки) в рамках оговоренных ранее условий;
осуществляет контроль и сопоставляет соответствие стоимости квартиры с размером предоставляемых кредитных и бюджетных средств.

Предоставление документов на подобранную квартиру в банк

Действия военнослужащего:

по факту нахождения жилья участник НИС (либо его представитель) предоставляет сервисному оператору документы на жилье, необходимые для предварительного одобрения предмета ипотеки, а именно:

правоустанавливающий документ продавца жилого помещения (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия в строительстве, договор приватизации и т.д.);
техническую документацию на жилое помещение из Бюро технической инвентаризации (выписка из технического паспорта, техническая информация, поэтажный план, экспликация); выписку из ЕГРП (об отсутствии обременений на выбранную квартиру);
при наличии - проект договора аванса (задатка), на подписании которого настаивает продавец (риэлтор, представитель продавца или покупателя) и т.д. исходя из конкретной ситуации и требованиям конкретного оператора.

Действия (регионального оператора, АИЖК-сервисного оператора):

по факту предоставления военнослужащим или его представителями вышеперечисленных документов кредитующая организация выполняет следующие действия:

выясняет и согласовывает условия сделки:

при использовании аккредитива - согласие продавца получить денежные средства после регистрации права собственности на имя военнослужащего; (аккредитив - способ расчетов, который является современной и безопасной альтернативой банковским ячейкам -гарантом сохранности средств выступает банк).

Покупатель может быть уверен, что оплата стоимости квартиры будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств (передача прав собственности на жилье);
кредитные средства и средства ЦЖЗ продавец квартиры получает после регистрации договора купли-продажи, договора поручительства в органах государственной регистрации в течении 3-х банковских дней;
проверяет комплектность предоставленного пакета документов и информирует участников сделки о недостающих документах на квартиру;
в случае соответствия предмета залога требованиям кредитующей организации - согласовывает с оценщиком-партнером кредитующей организации дату и время проведения оценки квартиры, срок предоставления отчета об оценке.

Оценка подобранного жилья

Независимый оценщик, согласованный с кредитующей организацией, оценивает квартиру и составляет отчет об оценке.

Срок оценки - до 7 дней; затраты средств военнослужащего - от 0,7 до 5,0 тыс. рублей.

После составления отчета об оценке кредитующая организация направляет участника эксперимента в страховую компанию (выбранную по согласованию с кредитующей организацией) с целью получения предварительного согласия застраховать заемщика и предмет залога.

Оформление страхового полиса

Военнослужащий предоставляет пакет документов в страховую компанию (одобрение страховой компанией заемщика и выбранной квартиры). Срок оформления полиса - до 7 дней.

При приобретении жилья в кредит обязательным требованием кредитующей организации являются страхование жизни и здоровья покупателя квартиры как заемщика, а также страхование предмета ипотеки (приобретаемой квартиры).

Все военнослужащие застрахованы по обязательному государственному страхованию согласно Федеральному закону №52 от 28 марта 1998 года "Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих, граждан, призванных на военные сборы, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы и сотрудников федеральных органов налоговой полиции".

В чем заключается разница между обязательным государственным страхованием и страхованием заемщика ипотечного кредита?

Во-первых, выгодоприобретателем при обязательном государственном страховании будет являться сам военнослужащий или его наследники. Тогда как все выплаты по ипотечному страхованию будут произведены в пользу кредитующей организации (банка).

Во-вторых, размер и условия получения страховой премии при государственном страховании и страховании заемщика будут значительно различаться.

Также необходимо отметить следующие важные моменты:

страхование будет осуществляться военнослужащим за счет собственных средств;
договор страхования заключается на весь срок кредита в соответствии с кредитным договором;
если военнослужащий выберет кредит по специальной программе АИЖК, то нужно учитывать, что в течение длительного времени оно будет видно из графика платежей) сумма его задолженности по кредиту будет возрастать, а, соответственно, до определенного момента будет увеличиваться и сумма оплаты страховки. Потом по мере погашения кредита сумма оплаты по страховке будет уменьшаться;
оплата страховых платежей производится в первый раз при заключении кредитного договора, и затем ежегодно во все последующие годы в соответствии с кредитным договором. То есть военнослужащему при оформлении ипотечного кредита необходимо будет иметь в виду, что указанную в договоре страхования сумму необходимо будет ежегодно изыскать и оплатить до указанного в договоре страхования времени;
при смене владельца закладной заемщик-военнослужащий уведомляется о необходимости изменения выгодоприобретателя в договоре страхования. При получении такого уведомления военнослужащий обязан обратиться в филиал страховой компании, с которой был заключен договор страхования, и внести необходимые изменения в этот договор. Срок, в течение которого военнослужащий обязан внести эти изменения, указывается в полученном уведомлении, а также в договоре страхования и в кредитном договоре.

Осуществление сделки

В день сделки на территории кредитующей организации встречаются продавец, покупатель и их представители (при наличии).

В день сделки подписываются:

комбинированный договор страхования;
договор купли-продажи, в котором указывается, что жилое помещение частично приобретается за счет кредитных средств (участником НИС и продавцом квартиры);
закладная (участником эксперимента).

После подписания сторонами документов по ипотечной сделке, они отправляются в ФГУ "Росвоенжилье" для разрешения проведения сделки и перечисления средств ЦЖЗ (10 рабочих дней). После получения разрешения и перечисления средств ЦЖЗ документы по сделке сдаются в территориальный орган Федеральной регистрационной службы с целью государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю, ипотеки в силу закона в пользу банка, а также последующей ипотеки в пользу Российской Федерации.

Выдача денежных средств продавцу осуществляется следующим образом:

первоначальный взнос (средства ЦЖЗ), перечисленный Федеральным управлением и кредитные средства, выдается только после регистрации договора купли-продажи и права собственности участника НИС и предъявления указанных документов в кредитующую организацию;
при расчетах через аккредитив - зачисляется на счет аккредитива в день ипотечной сделки, а выдача осуществляется после предоставления в банк зарегистрированных документов о собственности на имя военнослужащего.

Дата зачисления денежных средств на банковский счет участника является датой выдачи ипотечного кредита заемщику-военнослужащему, и именно с этой даты возникают обязательства по ипотечному кредиту.

В зависимости от выбранной военнослужащим кредитующей организации, коммерческий банк будет оформлять с ним кредитный договор, а Региональный оператор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Региональный оператор АИЖК) - договор займа. Жилье приобретается по договору купли-продажи, заключаемому между продавцом и покупателем квартиры - участником НИС. Ни кредитная организация, ни Федеральное агентство не являются сторонами сделки купли-продажи.

Жилое помещение становится собственностью военнослужащего с момента государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности в органах Федеральной регистрационной службы (УФРС).

Для обращения военнослужащего в кредитную организацию необходимо предоставить следующие документы:

Свидетельство участника НИС - оригинал (срок действия свидетельства - 6 месяцев с даты выписки в Москве);
паспорт военнослужащего;
свидетельство о браке (оригинал);
согласие супруги на приобретение жилья по образцу (если супруга не приедет вместе с военнослужащим);
ИНН - копия;
нотариальные доверенности по образцам (если военнослужащий не может присутствовать при подписании договора купли-продажи и оформлении иных документов).
Образец согласия супруги
Образец общей доверенности

При покупке квартиры по программе НИС военнослужащий несет определенные расходы:

комиссия банка за выдачу кредита (от 1,5% от суммы полученного кредита);
услуги регионального оператора АИЖК;
оценка выбранной квартиры независимым оценщиком;
страхование приобретаемой квартиры, как предмета ипотеки;
услуги нотариуса;
аренда банковской ячейки;
пошлина за государственную регистрацию договора купли-продажи;
услуги риэлторской компании (по желанию военнослужащего).

У некоторых военнослужащих возникает вопрос: зачем нужна страховка квартиры? При приобретении жилья в кредит обязательным требованием кредитующей организации является страхование жизни и здоровья собственника квартиры как заемщика (приобретаемой квартиры). Известно, что все военнослужащие застрахованы по обязательному страхованию, согласно Федеральному закону №52 от 28 марта 1998 года "Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих, граждан призванных на военные сборы и других категорий военнослужащих". В чем заключается разница между обязательным государственным страхованием и страхованием заемщика ипотечного кредита?

Выгодоприобретателем при обязательном государственном страховании будет являться сам военнослужащий или его наследники. Тогда как все выплаты по ипотечному страхованию будут произведены в пользу кредитующей организации (банка). Необходимо также отметить следующие важные моменты:

страхование будет осуществляться военнослужащим за счет собственных средств;
договор страхования заключается на весь срок кредита в соответствии с кредитным договором;
оплата страховых платежей производится в первый раз при заключении кредитного договора, и затем ежегодно во все последующие годы в соответствии с кредитным договором. То есть, военнослужащему, при оформлении ипотечного кредита, необходимо будет иметь в виду, что указанную в договоре страхования сумму нужно будет ежегодно изыскивать и оплачивать до указанного в договоре страхования времени;
при смене владельца, закладной заемщик-военнослужащий уведомляется о необходимости изменения выгодоприобретателя в договоре страхования. При получении такого уведомления, военнослужащий будет обязан обратится в филиал страховой компании, с которой был заключен договор страхования, и внести необходимые изменения в этот договор.