В Петербурге при регистрации права собственности задержки достигают нескольких месяцев


Если Вам нужно зарегистрировать сделку на первичном или вторичном рынке, право собственности на земельный участок или коммерческую недвижимость - запаситесь терпением на несколько месяцев. В результате очередной реорганизации Федеральной Регистрационной службы, т.е. бывшего ГБР, начались задержки с оформлением сделок от двух недель до пяти(!) месяцев. По словам участников рынка по состоянию на октябрь 2010 года можно получить те документы, которые были поданы на регистрацию еще в мае. К слову, вернулись и забытые многодневные очереди.

Кто виноват?

В течение последних пяти лет УФРС (бывшее ГБР) сотрясают структурные преобразования. Первое произошло еще в 2005 году, когда областную и городскую службы соединили в одно территориальное управление, одновременно существенно увеличив сроки оформления сделок. Например, регистрация купли-продажи квартиры вместо прежних двух недель, а при ускоренном варианте - одного-трех дней, стала занимать минимум месяц. Тогда мгновенно сформировался "черный рынок" по организации прохождения регистрационных инстанций. Хотя официальные сроки потом удалось сократить, говорят, что этот рынок здравствует и сейчас.

Предпоследнее преобразование произошло в октябре 2008 года. Согласно Указу Президента №724 от 12.05.2008 Росрегистрацию и Роснедвижимость передали в ведение Минэкономразвития (до этого они подчинялись Министерству юстиции).

Последняя на сегодняшний день реорганизация началась почти год назад, в соответствии с приказом "Об утверждении плана-графика формирования единых территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". Преобразование петербургского управления должно было завершиться 1 сентября. Три подразделения - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по городу Санкт-Петербургу, Северо-Западное окружное управление геодезии и картографии - объединились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. При этом Ленинградская область получила собственное управление, к которому перешла часть областных полномочий от перечисленных подразделений.
"Масла в огонь" подлил еще и переезд районных отделов ГУ ФРС на ул. Красного Текстильщика, 10–12, в помещения Единого центра документов (ЕЦД).

По словам главы ГУ Росреестра по Санкт-Петербургу Галины Волчецкой, проблемы начались не в июне, когда реструктуризация стартовала, а еще весной. В своем интервью "Бюллетеню Недвижимости" она объяснила, что проблемы с регистрацией возникли, в том числе, в связи с кадровым кризисом: "В этом году с января по середину мая мы потеряли около 150 сотрудников. Если учесть, что сейчас в регистрационном блоке вакантно 30% должностей, то оценить серьезность ситуации несложно. Да, сегодня мы набираем новых людей, но они становятся квалифицированными специалистами в лучшем случае через полгода, а чаще всего - через год работы в сфере регистрации".
Если судить по перечню открытых вакансий, который размещен на сайте ведомств, и зарплатам, которые предполагается платить новым специалистам (оплата труда специалиста первого разряда в среднем составляет 10-11 тыс. руб. в месяц), ожидать быстрого решения проблемы пока не приходится.

Также "известно, что в управлении не только не хватает работников. Недавно там поменяли программное обеспечение, к которому сотрудники еще не привыкли. А количество бумаг между тем растет в разы. По статистике, количество договоров купли-продажи выросло почти в 2 раза и достигло докризисного уровня. А так как теперь все застройщики должны работать по 214-му закону, договоры долевого участия, думаю, растут в десятки раз", — сказал заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

В то же время, небывалого расцвета достигла торговля местами в очередях. Правда "борьба с продавцами мест в очередях ведется постоянно", — заверяет Галина Волчецкая. "Нам стало известно, что некоторые группы лиц пытаются вести списки очередности обращений в управление. В главном офисе, где потоки заявителей разделены электронной очередью, отдельные активисты ведут списки подходящих к терминалам и пытаются ограничить доступ к ним. 16 августа мы обратились в ГУВД и в тот же день лица со списками были задержаны. Выяснилось, что реальная очередь состоит из 20 человек, а в списке указано более 100 фамилий", — рассказала Волчецкая.

"Палки в колеса" законопослушным застройщикам

Достаточно серьезно от проблем Росреестра пострадали законопослушные застройщики. Ими оказались те компании, которые начали строительство в соответствии с Федеральным законом №214 (214-ФЗ). По закону, до тех пор пока договор долевого участия (ДДУ) не зарегистрирован, застройщик не имеет права принять у покупателя деньги в счет оплаты будущей квартиры. При этом сроки регистрации вместо положенных пяти рабочих дней растягиваются до трех-четырех месяцев. "Это очень сильно мешает работе застройщика в соответствии с законом. Мы не можем получить необходимые финансовые ресурсы для строительства объекта. Дольщики зачастую из-за задержки регистрации не успевают оформить ипотечные кредиты", - рассказала коммерческий директор ООО "ГДСК" Екатерина Немченко. "Задержки в регистрации негативно сказываются на работе строительных компаний по 214-ФЗ, а также просто на продажах. Компании несут косвенные издержки. Например, для выдачи ипотечного кредита ДДУ должен быть зарегистрирован, а люди не укладываются в сроки, предусмотренные кредитным договором, и не успевают выбрать ипотечный кредит. Итого - три пострадавших стороны: застройщик, покупатель и банк", - констатирует Лев Гниденко, генеральный директор СК "Ойкумена". Сами же застройщики посчитать свои потери не берутся.

По словам строителей, их менеджерам приходится ежедневно занимать очередь на подачу документов в 5–6 часов утра. При этом в день от одной компании принимается не более пяти пакетов документов. "Задержки при регистрации выливаются в огромные временные потери и вызывают большие неудобства. У нас по одному дому ждут регистрации 250 договоров долевого участия, по другому — 500. Такими темпами мы их будем регистрировать полгода, не меньше," - говорит генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин, - "по 214–му закону без регистрации мы не можем получить от дольщика деньги. Так у нас уже зависли сотни миллионов рублей… …Оценить это в денежном эквиваленте, конечно, трудно. Совершенно точно то, что задержки значительно усложняют отношения застройщика с дольщиками, а также планирование финансовых поступлений в компанию".

Но приблизительно оценить порядок потерь можно. За квартал застройщики продают квартир на 30-35 млрд руб. (по данным Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости", по итогам II квартала 2010г.). При этом на долю законопослушных застройщиков (строящих в соответствии с 214-ФЗ, а значит, по договорам, требующим регистрации в Росреестре), по оценке Комитета по строительству, сейчас приходится около 40% всех строящихся объектов. Таким образом, потенциальные общие потери застройщиков, которые вынуждены замещать средства дольщиков, в том числе и банковскими кредитами (средняя ставка превышает 12% годовых), составляют свыше 18 млн руб. в день.

По словам главы СРО "Объединение строителей Санкт–Петербурга" Алексея Белоусова, от заторов с регистрацией страдают все девелоперы, работающие по 214–му закону. До переезда в ГУ ФРС были три окна приема документов специально для строителей, принимавших до 400 пакетов в день. В ЕЦД строителям приходится стоять в общей очереди, и на регистрацию они за день успевают подать лишь 50 пакетов. Из–за этого, по подсчетам Алексея Белоусова, уже сейчас "стоят в пробке" 4 тыс. сделок. Соответственно, на пути от дольщиков к застройщикам "застряло" порядка 4–5 млрд рублей.

Правда, по словам Марии Мельниковой, заместителя руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, некоторая часть проблем возникает из-за ошибок самих застройщиков, которые допускают их при оформлении регистрационных пакетов. Среди них отсутствие поэтажных планов, указания целевого назначения земельного участка, проектной декларации, договоров об открытии кредитных линий банками и др. "Большое количество договоров скопилось в связи с тем, что 70% застройщиков ранее не использовали 214-ФЗ, и в настоящее время, когда иного выхода уже нет, перед ними встал вопрос массовой подачи документов. Решить проблему поможет информационная система предварительной подготовки документов (ИС ППД), создание единой базы всех объектов жилищного строительства, где заключены договоры долевого участия, и использование типового ДДУ", - утверждает Мария Мельникова.

Участникам ипотеки тоже не повезло

Проблемы коснулись и участников сделок с ипотечными кредитами для покупки жилья на вторичном рынке. Так, по словам Виталия Демидова, директора департамента управления сетью и продажами Абсолют Банка, напрямую проблемы с регистрацией на ипотечные сделки не влияют: "Мы говорим: кредит выдан, деньги, по сути, заложены в банковские ячейки, документы пошли на регистрацию. То есть со стороны банка сделка состоялась. Другое дело, что человеку приходится дополнительно платить деньги за аренду банковской ячейки, он не может въехать в уже купленную квартиру до тех пор, пока не получит документы о регистрации. При этом выплаты по ипотечному кредиту уже идут. Эта ситуация неприятная, но, к сожалению, банк на нее никак повлиять не может. У нас даже были случаи, когда сотрудники банка, покупавшие квартиру с нашей же ипотекой, получали документы только спустя четыре месяца после регистрации. Это, конечно, неправильно".

Крупный бизнес и госструктуры

Частные лица - участники рынка оказались не единственными пострадавшими. Как рассказали корреспондентам "Бюллетеня Недвижимости" в КУГИ, госорганы также сталкиваются с проблемами при регистрации. "Но мы понимаем ситуацию и надеемся на ее быстрое разрешение", - заявили в комитете. Проблемы есть при регистрации и коммерческой недвижимости, и земельных участков. "По закону мы обязаны регистрировать договоры аренды офисов, заключаемые на больший срок, чем 11 месяцев. Естественно, в нынешней ситуации мы отсылаем все документы в Росреестр. Приходится ждать. Но с арендаторами мы можем договориться и подождать. А вот несколько сделок по продаже помещений из-за долгой регистрации у нас сорвалось", - рассказал Андрей Пушкарский, генеральный директор инвесткомпании "Финансовый холдинг "Империя" (сеть бизнес-центров "Сенатор").

Что делать?

В чем сходятся все опрошенные участники рынка - так это во мнении, что чем меньше трогают эту систему, тем лучше она работает. "В 1997-1998 годах система была налажена и работала как часы. Петербург по вопросам регистрации сделок с недвижимостью, начиная с момента, когда вступил в силу закон - был впереди всех. Порядок был налажен. Вместо того чтобы использовать наш опыт для себя и распространять его, федеральный центр всех стрижет под одну гребенку. Можно сравнить, как работало ГБР в 1998-1999 годах и что происходит с каждым следующим вмешательством федерального центра. Думаю, мы и дальше как регион будем нечеловеческими усилиями налаживать работу на месте", - подытожил Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН).

При всем вышеизложенном оценить, насколько почти полугодовое ожидание документов сказалось на рынке, пока невозможно: статистику ведет все тот же Росреестр.

Для справки: По данным ГУ ФРС по СПб и ЛО, уже в I квартале 2010 года в ЕГРП было внесено 214 тыс. записей о правах и обременениях (в прошлом году за тот же период — 159 тыс.).












В Петербурге задержки с регистрацией права собственности достигают нескольких месяцев