Рынок недвижимости за последние 4 года заметно изменился. Цены выросли настолько, что квартиры за 20–40 млн рублей уже перестали вызывать удивление и воспринимаются как нечто привычное.
Но при просмотре новостроек ситуация выглядит иначе. В строящихся домах со сроком сдачи ближе к 2030 году студии площадью около 23 м² продаются от 10 млн ₽. Речь идет о квартирах без отделки, несмотря на то что сумма сопоставима с ценой готового жилья.
Если открыть вторичный рынок, картина меняется. Здесь формируются реальные сделки между частными собственниками. Квартиры большей площади и уже с отделкой нередко стоят столько же или даже дешевле. При этом параметры остаются сопоставимыми: тот же класс жилья и в цену квартиры, как правило, включена частично мебель.
Для части покупателей это становится поводом пересмотреть принятое решение по конкретным объектам. Расскажем об ошибках инвесторов и покупателей в новостройках и проанализирует настоящие цены на квартиры.
В этой статье:
Напоминаем, что в тексте выражается мнение специалистов Агентства недвижимости «ЮРИСТ».
При покупке на первичном рынке часто упускается важный момент: из объекта в будущем придется выходить, а значит — ориентироваться нужно не только на цены застройщика. Оценка нередко строится по сайтам девелоперов: если цены растут, значит объект тоже растет в цене — значит, покупка кажется оправданной. Такой подход оказывается ошибочным.
Более продвинутый сценарий — анализ объявлений на агрегаторах, чаще всего на Avito и ЦИАН. При просмотре создается ощущение, что все представленные варианты хуже, чем собственный объект или планируемая покупка. В результате к найденным ценам добавляется еще 5–10% — из-за уверенности, что конкретная квартира «лучше рынка».
Но такие объявления — это не реальные сделки, а ожидания продавцов. Среди них могут быть инвесторы, которые приобрели объект неудачно и теперь вынуждены продавать по завышенной цене, чтобы хотя бы закрыть обязательства перед банком. Типичная ситуация: квартира куплена за 8 млн ₽ с первоначальным взносом 3 млн ₽, долг перед банком — 5 млн ₽. Чтобы выйти без убытка, продажа требуется минимум за 8 млн ₽, тогда как реальная рыночная цена может составлять около 7,5 млн ₽. Подобные кейсы на рынке встречаются регулярно.
Так формируются завышенные ожидания на вторичном рынке. В ряде случаев может быть и так, что часть объявлений на Авито и ЦИАН может размещаться с целью создать иллюзию более высокого уровня цен и повлиять на восприятие рынка потенциальными покупателями.
Теперь попробуем ответить на вопрос, который был задан в начале. Почему при таком большом разрыве между первичным и вторичным рынком люди продолжают покупать новостройки и инвестировать в них. Основная причина довольно простая. В большинстве случаев покупается не квартира как актив, а финансовый инструмент, чаще всего ипотека, особенно льготная.
Ключевая причина таких решений — вера в постоянный рост рынка недвижимости. Часто анализ строится на индексах, например от ДОМ.РФ или других агрегированных показателях первичного рынка, где отражается усредненная динамика цен. Однако индекс — это среднее значение по рынку. Внутри него отдельные объекты могут как расти, так и снижаться в цене. Реальный инвестор работает не с индексом, а с конкретной квартирой, у которой есть локация, площадь, расходы, ипотека, рассрочка и другие обязательства.
Поэтому утверждение о том, что недвижимость всегда растет, не отражает реальную картину и не учитывает структуру рынка. При анализе важно опираться на конкретные сделки и параметры объекта, а не на усредненную статистику.
Возникает вопрос, почему в текущих условиях студии рассматриваются как слабый инвестиционный актив и все чаще рекомендуется выход из таких объектов. На рынке есть две основные категории покупателей — инвесторы и конечные покупатели. Инвесторы чаще всего выбирают студии и однокомнатные квартиры. Конечный покупатель ориентирован на более комфортное жилье — однокомнатные квартиры, евро-3 или евро-4, то есть варианты для жизни.
В результате возникает перекос. Инвесторы покупают формат, который в дальнейшем оказывается менее востребован на вторичном рынке. Покупатель, который продает свое жилье или переезжает в Санкт-Петербург, ищет квартиру для проживания, а не студию. При этом как инвестиция студия тоже теряет привлекательность — арендные ставки снижаются, а цены на покупку выросли. В такой ситуации чаще выбирается либо однокомнатная квартира, либо альтернативные инструменты, например депозит.
При этом на рынке наблюдается дефицит семейных квартир, особенно в новых домах и с готовой отделкой.
Часто решения о покупке принимаются без анализа. Ориентир делается на минимальный первоначальный взнос или выгодную рассрочку, без понимания локации, застройщика и реальной ситуации на рынке. Такой подход повышает риски.
Отдельная ошибка — покупка квартир без отделки с расчетом сделать ремонт позже. В инвестиционных целях чаще рассматриваются варианты с готовой отделкой, чтобы снизить дополнительные расходы и быстрее вывести объект в аренду.
Даже при стратегии аренды нагрузка остается высокой. В такой ситуации логичнее рассматривать более ликвидные форматы, например, однокомнатные квартиры. Парадокс рынка в том, что самые дешевые объекты часто оказываются наименее доходными и наиболее проблемными. Особенно это заметно на примере удаленных локаций или объектов с низкой транспортной доступностью. Важно учитывать разницу между ценой ожиданий и реальной ценой сделки. Рост, который наблюдался 5–6 лет назад, во многом был связан с уникальными условиями рынка и высокой неопределенностью. В текущих условиях ситуация изменилась, и прежние сценарии уже не работают.
Важно учитывать разницу между первичным и вторичным рынком, а также понимать, что цена в объявлениях и реальная цена сделки — это разные вещи. В среднем разница составляет 5–20% в зависимости от объекта и локации.
При этом текущие цены от застройщика уже выше, и покупка по таким уровням не выглядит оправданной. Важно не только правильно зайти в объект, но и вовремя из него выйти.
Распространенная ошибка — покупка и дальнейшее бездействие. Квартира простаивает, не сдается, не ремонтируется, при этом продолжаются расходы на ипотеку и содержание. В такой ситуации объект начинает терять деньги. Поэтому все чаще используется подход с комплексным управлением. В Агентстве недвижимости «ЮРИСТ» проводится анализ портфеля недвижимости, оцениваются объекты и даются рекомендации — что держать, а что продавать с последующей реинвестицией.
Формат работы включает подбор недвижимости, расчет затрат, помощь с выбором ликвидного объекта. Далее объект подготавливается к сдаче, включая хоумстейджинг и уборку, и передается в управление. Управление включает полный контроль аренды, взаимодействие с арендаторами и решение финансовых вопросов. После периода эксплуатации даются рекомендации — продолжать сдачу или продавать объект и перераспределять капитал.
Разница между первичным и вторичным рынком — не причина отказываться от покупки недвижимости или инвестиций. Это повод внимательнее подойти к выбору и анализу. Перед покупкой важно сравнить предложения, изучить застройщиков и понять, соответствует ли конкретный объект цели и стратегии. Речь всегда идет не о рынке в целом, а о конкретной квартире. Сначала оценивается сам лот, затем дом, жилой комплекс, район и только после этого — условия покупки, включая ипотеку или рассрочку.
Распространенная ошибка — ориентир на чужой опыт и вера в постоянный рост цен. Такой подход часто приводит к разочарованию и необходимости фиксировать убытки. Рабочая логика выглядит иначе. Сравниваются новостройки и вторичный рынок, анализируются реальные сделки, учитываются расходы на ремонт и заранее продумывается стратегия выхода. Только после этого принимается решение. Ключевой момент — цена покупки сама по себе ничего не гарантирует. Реальную стоимость квартиры рынок определяет только в момент продажи. Именно поэтому момент выхода во многих случаях важнее, чем сам факт покупки.