Застройщикам, работающим по 214-ФЗ, разрешили продлевать рассрочку на неограниченное время
Арбитражный суд разрешил застройщикам, работающим по 214-ФЗ, продлевать рассрочку на неограниченное время, оставляя квартиры в готовых домах у себя в залоге. Показательный спор выиграла фирма .
Обычно застройщики предоставляют рассрочку только до момента передачи квартир покупателям, поскольку в 214-ФЗ сказано, что к этому времени дольщик должен исполнить свои обязательства по договору. Когда дом сдан, многие покупатели, которые не смогли полностью оплатить квартиры, привлекают ипотечные кредиты (к этому времени ставки снижаются).
Однако некоторые компании не видят юридических препятствий для того, чтобы по необходимости продлевать рассрочку после сдачи дома, заключая с гражданами допсоглашения. Одна из них — . Компания согласилась предоставить длительную рассрочку покупателям квартир в одном из своих ЖК. Однако у нее возникли разногласия с Управлением Росреестра.
Еще в 2011 году фирма заключила договор долевого участия (ДДУ) с гражданкой Е. и зарегистрировала его в Росреестре. В начале этого года они подписали допсоглашение, определив условия дальнейшей рассрочки (комплекс был введен в эксплуатацию полгода назад). В документе говорилось, что квартира будет находиться в залоге у застройщика до полного исполнения покупателем денежных обязательств. А при оформлении права собственности необходимо зарегистрировать ипотеку.
Росреестр отказался ставить визу на этом документе, полагая, в частности, что стороны изменяют условия первоначального договора и отступают от требований 214-ФЗ.
Застройщик обратился в арбитраж. На днях суд признал незаконным отказ в регистрации допсоглашения. Служители Фемиды указали: хотя положения 214-го закона и являются специальными по отношению к нормам ГК о купле-продаже, но в то же время не содержат запрета на применение отдельных положений ГК о залоге недвижимости.
Суд также не согласился с доводом Росреестра о том, что допсоглашение меняет условия первоначального договора. В ДДУ, прошедшем регистрацию, оговаривалась возможность рассрочки, а в этом году стороны просто обозначили новые условия и сроки.
Опрошенные эксперты говорят, что это решение может быть актуально лишь для некоторых участников рынка. Большинство компаний не готово брать на себя функции ипотечных кредиторов и предоставлять рассрочку после сдачи дома.
Но есть исключения. Например, с марта этого года одна петербургская строительная компания запустила программу длительной (на семь лет) рассрочки для покупателей квартир в строящихся или сданных домах. Она распространяется на все новостройки девелопера. Правда, компания избрала иную юридическую схему — с использованием договоров купли-продажи (ДКП). На стадии строительства с клиентом заключают ДДУ.
Если он не готов полностью оплатить квартиру в сроки, предусмотренные договором (как правило, плюс два-три месяца после сдачи объекта), то гражданин вправе потребовать от застройщика заменить договор долевого участия на ДКП, условия которого (вместе с графиком рассрочки) содержатся в приложении к ДДУ. Цена квартиры при этом не меняется.
Покупатель получает ключи после оплаты 60% стоимости жилья, а зарегистрировать переход права собственности может только после полной оплаты.
Застройщикам, работающим по 214-ФЗ, разрешили продлевать рассрочку на неограниченное время