Главная страницаВторичный рынок \ Юридическая проверка титула квартиры


Юридическая проверка титула квартиры


Что это такое?

Полная и доскональная юридическая проверка квартир при сделках купли-продажи является наиболее важной частью операций с недвижимостью. Причины этого понятия: правовой хаос 90-х годов и разнообразные криминальные истории сделали юридическую историю многих квартир небезупречной. На сегодняшний день на рынке недвижимости действует немало мошенников, привлеченных большими деньгами. Значительной проблемой зачастую становятся неправильно заполненные документы и неверно составленные договоры. Часто в договоре купли-продажи указывается стоимость квартиры до 1 миллиона рублей (для ухода от уплаты налогов, экономии на нотариальной пошлине и т.д.), что иногда значительно меньше, чем реальная рыночная стоимость жилья. Поэтому после расторжения сделки по тем или иным основаниям продавец получает обратно квартиру, а покупатель стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи. А те "хитрости", которые используют некоторые риэлторы, в виде написания двух расписок за проданную квартиру - в суде, как правило, не имеют никакой юридической силы. На сегодняшний день не известно ни одного случая, когда бы суд признал законность расписок, которые не соответствуют стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Поэтому нашей компанией разработана подробная схема проверки юридической истории квартир, способная надежно защитить имущественные права наших клиентов. В кратком изложении это выглядит так:

1. Мы детально анализируем правоустанавливающие документы на квартиру (комнату) их форма и содержание должны соответствовать требованиям законодательства на территории Российской Федерации.

2. В присутствии собственника квартиры и нашего специалиста, в паспортном столе получается форма №9 и форма №12 (это расширенная информация о лицах зарегистрированных в квартире, в том числе выбывших из нее на день совершения сделки. Это позволяет удостовериться, что в квартире отсутствуют снятые с регистрационного учета граждане, способные заявить о своих притязаниях на жилье).*
_____________________
* возможность получения справки по форме №12 представлена только членам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

3. Собираются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что собственники квартиры не состоят на учете в этих учреждениях (данные сведения могут быть представлены только при личном обращении граждан, риэлтор лишь сопровождает клиентов в этих инстанциях).

4. Квартира (комната) проверяется на предмет отсутствия арестов, запретов и прочих обременений на продаваемый объект недвижимости. Для этого в управлении Федеральной службы кадастра и картографии запрашивается официальная выписка из ЕГРП.

5. Выясняется семейное положение продавца, поскольку для совершения сделки по распоряжению недвижимостью, являющейся общей собственностью супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие мужа (жены). В противном случае, если согласие не будет выдано одним из супругов, сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Вышеизложенные документы тщательно анализируются. В случае необходимости может быть проведена дополнительная экспертиза титула квартиры. Многие риэлторы на рынке недвижимости, обычно заявляют клиенту о том, что они проверили юридическую историю квартиры и все хорошо, но никакого документального подтверждения своей проведенной работы не представляют. В нашей компании клиенту предоставляется в письменном виде протокол допуска к сделке, подписанный юридическим отделом, Генеральным директором или его заместителем. В случае каких-либо сомнений в процессе юридической проверки квартиры - наша компания дополнительно привлекает специалистов для углубленной проверки чистоты титула квартиры.

Вот примерный образец такой проверки:
Пример заключения независимой экспертизы титула объекта ›

После завершения всей процедуры проверки титула квартиры юридический отдел компании принимает решение, можно ли данную квартиру купить без риска, не подвергая опасности имущественные права покупателя.

Многие покупатели недвижимости заблуждаются и думают, что главным критерием при выборе квартиры является ее рыночная стоимость и местоположение объекта. Мы, как юристы, ставим на первое место чистоту титула приобретаемой квартиры.

Все вышеперечисленное сводится к одной мысли: важно не только купить квартиру, но и сделать это так, чтобы ее потом не отсудили по искам бывших собственников. Чтобы сделки с квартирами (комнатами) были действительными, требуется соблюдение целого ряда условий:

1) Содержание сделки не должно противоречить закону. Например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение объектов пользования многоквартирного дома (например, технического этажа).

2) Необходимо наличие у сторон дееспособности и правоспособности.

3) Квартира (комната) должна принадлежать отчуждающему лицу или наследователю по праву собственности.

4) Волеизъявления участников сделки должны соответствовать их действительной воле, совершение сделки должно быть добровольным и понятным.

5) Обязательная государственная регистрация по месту расположения квартиры. Право собственности у покупателя квартиры возникает с момента государственной регистрации перехода прав собственности. При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная по решению суда, признается оспоримой (например, сделки, совершенные ограничено дееспособными, либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет ст.175 и ст.176 ГК РФ), сделки, совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст.179 ГК РФ). Статья 168 ГК РФ устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности.

Состояние рынка недвижимости в настоящее время таково, что большинство продаж связано с одновременным приобретением альтернативного жилья. Поэтому договора на оказание услуг, заключаемые с нашими клиентами, предусматривают не только поиск покупателя, но и подбор другой квартиры с требуемыми параметрами.

Для многих наших граждан недвижимость по-прежнему остается единственной дорогостоящей собственностью, и рисковать этой собственностью, пытаясь самостоятельно решить свой жилищный вопрос также опасно, как заниматься самолечением. В обоих случаях результат, как правило, окажется плачевным. Чтобы выбрать себе надежного помощника в сфере риэлторских услуг надо четко представлять, что Вы можете ожидать и вправе требовать для получения качественной услуги и успешного результата при решении своих жилищных вопросов. Обратите внимание на исследования, которые проводились среди граждан на выставке - семинаре "Жилищный проект" в апреле 2012 года, какими критериями руководствуются граждане при выборе агентства недвижимости.

56% опрошенных ответили, что пользуются рекомендациями знакомых или родственников; 38% опрошенных предпочитают обратиться в пять, шесть агентств недвижимости и выбрать себе ту компанию и риэлтора, которые показали в беседе свой профессионализм и личные качества. Только 6% граждан отталкиваются при выборе от бренда риэлторской компании, а какой сотрудник будет с ними работать не важно.

Мы же рекомендуем Вам при выборе агентства недвижимости выбрать второй путь (а именно, выбрать себе достойного риэлтора).

Независимо от того, с каким вопросом Вы обратились в наше агентство недвижимости,
- Вы не останетесь без внимания,
- получите необходимую консультацию,
- сэкономите силы и время, решив свой вопрос с наименьшими затратами.

Мы хорошо знаем, что нужно нашим клиентам от агентства недвижимости и прилагаем все усилия, чтобы обеспечить качество и надежность оказываемых услуг.

Подробную информацию о предоставляемых услугах Вы можете получить по телефонам:

(812) 69-000-69; (812) 272-24-96

или по следующим адресам:
Фрунзенский р-н, Загребский бульвар, д.9;
Центральный р-н, Захарьевская ул., д.17, офис 41.



Юридическая проверка титула квартиры -
гарантия отсутствия претензий на имущественные права покупателя