Сбербанк и Российская гильдия риэлторов объединяют свои усилия, чтобы сделать процесс получения ипотеки максимально быстрым и простым. С этой целью было подписано соглашение о сотрудничестве между Северо-Западным банком и Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Благодаря реализации совместных программ с риэлторами банку удалось улучшить качество обслуживания клиентов и увеличить количество сделок по жилищным кредитам: за год ипотечный портфель Северо-Западного банка вырос на 29%. В чем заключается "риэлторская составляющая" в процессе приобретения жилья, читателям "Копилки" рассказывает полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов по Северо-Западному федеральному округу Валерий Виноградов.
- Валерий Николаевич, объясните, каковы функции риэлтора при осуществлении сделок на вторичном рынке жилья, когда клиент хочет продать свою недвижимость?
- В данном случае главная задача риэлтора - продать объект по максимальной цене и в те сроки, которые назвал клиент. Немаловажно при этом провести сделку с соблюдением всех требований законодательства, чтобы потом у сторон не возникло желания ее оспорить.
- А если человеку нужно купить недвижимость, чем ему поможет риэлтор?
- Риэлтор при поиске квартиры должен выбрать лучший из вариантов, предложенных на рынке, в соответствии с теми параметрами, которые определил клиент.
- Но ведь важно и проверить историю квартиры. Вдруг кто-то из предыдущих владельцев "забыл" выписать оттуда несовершеннолетнего ребенка или еще кого-то…
- Да, это тоже часть работы специалиста по недвижимости, поскольку многие квартиры участвовали в сделках по обмену или продаже не один раз.
- Как именно риэлтор проверяет историю квартиры?
- Есть несколько вариантов. Во-первых, формальный способ, и он обязателен. Это работа с документами, к которым у риэлтора есть доступ: выписками из реестра прав, архивными формами о регистрации лиц на определенной жилплощади. Во-вторых, используются также неформальные пути - опрос соседей, работа с председателем ТСЖ и так далее. Этот способ позволяет узнать массу сведений, причем не только об истории квартиры, но и о текущей ситуации в доме: кто живет в соседних с выбранной клиентом квартирах, как обстоят дела с обслуживанием дома.
- У службы безопасности банка, куда человек обратился за ипотечным кредитом, наверняка больше возможностей получить информацию об истории выбранной им квартиры, чем у риэлторов?
- Как правило, это так. Перед принятием решения о выдаче ипотечного кредита банк проверяет не только платежеспособность заемщика, но и сам объект недвижимости, так как именно он становится залоговым имуществом по кредиту. Соответственно, банк должен быть уверен, что проблем с этим залогом потом не возникнет, поэтому служба безопасности тщательно проверяет историю объекта. И только если там все хорошо, человеку предоставят кредит. 99 процентов квартир, которые покупаются с помощью риэлторских агентств, входящих в нашу Ассоциацию, одобряется банками. А это значит, что наши специалисты тоже работают очень тщательно и подбирают для своих клиентов действительно качественные объекты.
- Давайте поговорим о покупке недвижимости на первичном рынке жилья, когда покупатель имеет дело не с частными лицами, а с застройщиком, в силу чего услуги риэлтора по составлению договора купли-продажи ему не нужны. Какова функция риэлтора на "первичке"?
- Участие специалиста по недвижимости при покупке квартиры в новостройках еще более важно, чем на вторичном рынке: на первичном рынке риски гораздо выше. Это и риск несдачи объекта в эксплуатацию в заявленные сроки, и риск нерегистрации права собственности на объект, и риск банкротства строительной компании… И лишь риэлтор, постоянно держащий руку на пульсе рынка, может сориентировать покупателя, какие строительные компании более надежны, чтобы максимально увеличить его шансы справить новоселье именно тогда, когда он сам это планирует.
- Плюс, очевидно, риэлтор подбирает квартиры, подходящие покупателю?
- Конечно. Строящихся домов много, и человеку легко растеряться. Риэлтор сократит поле выбора до тех объектов, которые соответствуют пожеланиям клиента по метражу, расположению, цене, сроку сдачи дома в эксплуатацию. К тому же покупка квартиры на "первичке" часто требует и дополнительных риэлторских услуг, потому что доброй половине клиентов сначала нужно продать имеющееся жилье, а потом уже покупать квартиру в новостройке.
- И этим участие риэлтора в покупке квартиры исчерпывается?
- Еще специалист по недвижимости помогает клиенту определиться, как удобнее платить за квартиру: далеко не все располагают нужной для застройщика суммой наличных. Большинство клиентов пользуется либо ипотекой, либо рассрочкой. И риэлтор подскажет, что предпочтительнее для конкретного клиента. Для некоторых людей оптимальный вариант - взять потребительский кредит, отдать эти деньги застройщику в качестве первого взноса и договориться с ним о рассрочке сроком на год. А за это время покупатель без спешки продаст свою старую квартиру или еще какое-то имущество по максимальной цене. Либо за год он решит, что ему нужен ипотечный кредит, и успеет его взять, пока действует рассрочка. Опять же в этом случае риэлтор поможет клиенту в выборе банка, в котором аккредитован данный строительный объект.
- Как определить, насколько профессионален риэлтор?
- Для начала нужно попросить у риэлтора документ, удостоверяющий личность. Затем нужно в Интернете зайти на сайт Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Лен.области и ввести в специальное окошко имя, отчество и фамилию риэлтора. Если он входит в Ассоциацию и, соответственно, является аттестованным специалистом, тут же отобразится его профайл со всеми данными: в какой компании он работает, сертифицирована ли она, аттестован ли сам риэлтор и какой у него опыт. После этого остается только спросить, какие сделки он уже сопровождал. Любой профессиональный риэлтор тут же сообщит координаты своих бывших клиентов, которым вы сможете позвонить и расспросить их. К тому же отзывы о работе риэлтора публикуются и на сайте Ассоциации.
- Чем выгодно самим клиентам сотрудничество банков и риэлторов?
- Клиент получает возможность совершить сделку качественно и в срок. При этом он сэкономит свое время, так как большинство процедур за него по доверенности выполнит риэлтор. Кроме того, уже 80 процентов компаний, входящих в нашу Ассоциацию, перешли на электронный документооборот со Сбербанком. В итоге, как только клиент выбрал квартиру, все документы на нее тут же попадают в банк вместе с его заявкой на кредит. Это позволяет человеку посетить банк не три-пять раз, как обычно, а всего один раз - непосредственно для оформления кредита, если заявка будет одобрена банком.
- Как вы считаете, рассрочка от застройщика способна составить серьезную конкуренцию ипотечному кредитованию?
- Думаю, нет. Это абсолютно разные финансовые инструменты, и целевая аудитория у них не совпадает. Рассрочку застройщик предоставляет только до сдачи дома в эксплуатацию, соответственно, всю стоимость квартиры клиент в большинстве случаев должен выплатить за один год или, возможно, за три года, что доступно далеко не всем покупателям.
Ипотеку берут те, кто намерен расплачиваться за квартиру за счет собственной зарплаты. И таких людей большинство. Им не подходит рассрочка, они нуждаются в долгосрочном заемном финансировании, чтобы можно было рассчитываться за купленную квартиру на протяжении двадцати-двадцати пяти лет.
- Как вы относитесь к так называемым комбинированным программам, когда застройщик предлагает клиенту на время строительства дома рассрочку с максимальным последним взносом, а перед сдачей объекта в эксплуатацию клиент берет ипотеку и гасит долг перед застройщиком?
- Это положительная практика. Покупатель меньше переплачивает за использование заемных средств, а еще имеет возможность спокойно решить, какую ипотечную программу выбрать.
Сбербанк развивает сотрудничество в области ипотечного кредитования с Российской гильдией риэлторов (РГР). В числе основных направлений сотрудничества на ближайшие два года - внедрение единых стандартов обучения и сертификации риэлторов, переход на электронный документооборот, разработка и внедрение программы лояльности для сертифицированных членов РГР.
- Важно, чтобы в цепочке "банк - партнер - клиент" все три стороны доверяли друг другу,- подчеркнул вице-президент Сбербанка Анатолий Попов. - Сбербанк видит свое будущее в развитии отношений с профессиональным участниками рынка - партнерами-членами профессионального сообщества РГР, которым будут доверять наши клиенты.
В мае прошлого года Сбербанк и РГР подписали соглашение, цель которого - упростить процедуру сотрудничества банка с риэлторскими компаниями. Благодаря соглашению к сотрудничеству со Сбербанком могут присоединиться все риэлторские компании, сертифицированные РГР.
По итогам последнего года портфель жилищных кредитов Сбербанка превысил один триллион рублей. В 2012 году банк выдал более 357 тысяч кредитов на сумму 455,5 миллиарда рублей.