Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала

Законный порядок

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий - на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: "Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети", - утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс" . Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. "Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений", - сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: "Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем", - рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки - через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления "материнских" денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому "данное условие чаще не выполняется, чем выполняется", уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем - в случае перепродажи жилья - столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

"Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной", - уверяет Павел Лепиш ("Домус финанс"). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. "Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства", - сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. "Причем сроки исковой давности для взрослых - 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. - От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, - 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия", - рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость" . Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. "Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец - деньги. - От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше", - рассуждает Павел Лепиш ("Домус финанс"). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, - предупредить такую ситуацию. "Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения", - советует Мария Полякова (АИЖК). "Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала", - объясняет Павел Лепиш ("Домус финанс"). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: "Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ - справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям", - говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

"В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств", - подводит итог Ирина Кажикина ("РЕЛАЙТ-Недвижимость").

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются "материнские" средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.