Сегодня по данным Горжилобмена в Санкт-Петербурге порядка 90 000 коммунальных квартир, несмотря на то, что власти города постоянно занимаются их расселением. Ниже Вы сможете ознакомиться с информацией о том, каковы особенности правового режима коммунальных квартир, как можно продавать комнату и на что имеют право жители коммунальных квартир.
Что такое коммунальная квартира?
Все мы представляем, что такое коммунальная квартира - это общий коридор, единственный санузел, общая кухня и несколько комнат, у каждой из которых, как правило, есть свой собственник. В нормативно-правовых актах термин "коммунальная квартира" встречается часто, но определения этого термина не содержит ни один действующий закон. Зато есть определение слову "комната". В соответствии с Жилищным кодексом РФ, комната - один из видов жилого помещения, то есть часть дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания (п.4 ст.16 ЖК РФ). В одной и той же коммунальной квартире несколько комнат могут находиться в собственности государства и предоставляться жильцам на основании договора социального найма, а другая часть комнат может принадлежать другим гражданам на основании договоров приватизации, купли-продажи, дарения и т.д. Все остальное имущество (коридоры, кухни и санузлы) относится к общему имуществу.
Что такое места общего пользования (МОП)?
Все помещения коммунальной квартиры, которые предназначены для обслуживания более одной комнаты, относятся к общему имуществу собственников. Те владеют им на праве общей долевой собственности. Размер доли в праве собственности на общее имущество пропорционален размеру комнаты.
Именно из-за общего имущества, как правило, и возникают многочисленные споры и раздоры между соседями. Как гласит ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества соответственно своей доле.
Важно знать следующее:
- при переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности на коридор, кухню и т.д. нового собственника равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника;
- собственник комнаты не может продать (подарить и т.д.) свою долю, например, на коридор отдельно от комнаты.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Новый Жилищный кодекс внес немало нового в регулирование жилищных отношений. Так, в соответствии с п.6 ст.42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. То есть, при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст.250 ГК РФ.
Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Следовательно, п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера.
Норма, содержащаяся в п.6 ст.42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.
В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз.9 п.1 ст.20, п.1 ст.24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности.
При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.
Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п.2 ст.37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки. Следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.
В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.
Норма, содержащаяся в п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.
Факторы, влияющие на стоимость комнаты:
- Местонахождение. Стоимость Вашей комнаты будет зависеть от того, насколько близко или далеко расположена квартира от центра Санкт-Петербурга, ближайшей станции метро, железной дороги, остановки маршрутного такси. Продавать комнату в квартире выгоднее в районе с развитой инфраструктурой.
- Площадь и состояние комнаты. Комната в коммунальной квартире оценивается с учетом площади, качества ремонта, вида из окна, наличия балкона и др.
- Количество соседей. Чем меньше людей проживает в коммунальной квартире, тем дороже Вы сможете продать комнату.
- Состояние мест общего пользования (МОП). Объект недвижимости оценивается с учетом того, насколько благоустроена квартира. При этом рассматривается состояние и внешний вид коридора, кухни и санузлов.
