Эксклюзивный договор – зачем он нужен при продаже квартиры и чем полезен

Понятие «эксклюзивный договор» может восприниматься как договор с какими-то привилегиями для сторон. Отчасти это так, но на рынке недвижимости в это понятие закладывается немного другой смысл. Когда специалист по недвижимости предлагает заключить эксклюзивный договор для продажи квартиры, собственники могут отказываться из-за того, что не знают, что это, и опасаться подписывать непонятный документ. На самом деле благодаря его заключению можно быстрее и дороже продать недвижимость.

Эксклюзивный договор, эксклюзивное право продажи является мощнейшим инструментом продвижения на рынке продажи по максимальной цене. Я не говорю вам «дайте эксклюзив мне». Я говорю, что это в Ваших интересах, уважаемый собственник, найти агента, которому Вы доверяете. Агента, который лучше всех знает местный рынок. Агента, у которого самый лучший маркетинговый план. Дайте этому агенту эксклюзив. В таком случае Вы продадите дороже. По статистике, собственники, нанявшие эксклюзивного агента, продают свои объекты в среднем на 10% дороже, чем собственники аналогичных объектов недвижимости, которые ищут покупателей самостоятельно или работают на неэксклюзивной основе с несколькими агентами.

Что такое эксклюзивный договор

Суть заключается в том, что владелец квартиры, дома или другого объекта предоставляет преимущественное право оказать услуги по продаже одному лицу – агентству недвижимости. Подписание такого договора обязывает владельца объекта не обращаться в другие агентства или к другим специалистам.

Собственники недвижимости часто думают, что если договор эксклюзивный, то он подразумевает более высокую комиссию для риэлтора. На практике комиссия риэлтора в большинстве случаев такая же, как и при подписании обычного договора на оказание услуг по продаже объекта.

Договор обычно заключают после первой встречи с клиентом. Но такой документ не обязательный – его подписывают по обоюдному желанию сторон. Со стороны риэлтора подписание документа воспринимается в качестве гарантии того, что он проведет сделку и получит свое вознаграждение. Для владельца недвижимости подписание договора означает, что специалист заинтересован в быстрой продаже объекта и по хорошей стоимости. От этого зависит то, насколько быстро и какую сумму получит риэлтор по результатам сделки.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора для продавца квартиры

Плюсы заключения эксклюзивного договора

Собственникам квартиры может казаться, что эксклюзивный договор выгоден исключительно агентству недвижимости, а продавцу лучше обратиться к нескольким риэлторам. Но на самом деле для собственника квартиры есть определенные преимущества, среди которых следующие:

• риэлтор вкладывает больше сил и времени в продажу недвижимости, поскольку понимает, что вероятность получить комиссию гораздо выше. Это не значит, что при заключении обычного договора риэлтор не будет работать. Но если собственник заключит обычный договор с одним агентством, это не помешает ему обратиться в одно или в несколько других агентств. Риэлтор в таком случае понимает, что может проработать бесплатно — он будет размещать объявления, общаться с потенциальными покупателями, проводить показы, но в итоге окажется, что квартиру купит клиент другого риэлтора или агентства; квартира при продаже по эксклюзивному договору может быть реализована по более высокой цене. Если продажей занимается несколько риэлторов, они могут намеренно снижать стоимость, чтобы быстрее провести сделку и получить деньги за свою работу, пусть и меньше, чем хотелось; на площадках с объявлениями не будет дублей — нескольких публикаций о продаже одного объекта, но выложенных разными агентствами. Это также может негативно повлиять на стоимость продажи, если цена, указанная в объявлениях с учетом комиссий риэлторов, будет отличаться; при обращении сразу в несколько агентств или к нескольким риэлторам есть риск утечки данных о квартире и самом собственнике, которые предоставляются при подписании договора;
• при обращении в одно агентство экономится время владельца квартиры. Продавцу при подписании договора об оказании услуг с несколькими агентствами приходится тратить время на общение с риэлторами, на предоставление документов, отвечать на возникающие вопросы. Чем больше привлечено риэлторов, тем больше времени придется потратить;
• при эксклюзивном договоре, как правило, более эффективная реклама, охватывается больше площадок с объявлениями. Если продавец не гарантирует, что он не обратится в другие агентства, риэлтор может ограничиться публикацией объявлений на одной площадке. В этом случае вероятность продажи ниже; у покупателей квартиры, которые видят объявления об одном и том же объекте, но от разных продавцов, может сложиться впечатление, что объект никто не хочет брать. Такой фактор затягивает продажу, а иногда делает ее невозможной, если цена не будет снижена; квартиры, которые продают по эксклюзивному договору, чаще вызывают доверие у покупателей. Как правило, заключение такого договора означает, что объект более тщательно проверен на юридическую чистоту и возможные риски, которые могут быть в сделке.

Недостаток заключения эксклюзивного договора

Основная проблема может выражаться в том, что собственник квартиры ошибется при выборе агентства. В результате этого могут появиться следующие недостатки:

• цена квартиры будет определена неправильно. При слишком низкой клиент получит меньше денег за свой объект. При слишком высокой придется долго ждать сделку, периодически снижая цену;
• риэлтор составит объявление о продаже, сфотографирует объект, но сделает это непрофессионально. Например, он укажет недостаточно информации или сделает фотографии, из которых не будет понятно, как выглядит квартира. На такие объявления будет мало откликов или покупателей не будет совсем;
• риэлтор будет неграмотно проводить показы. Например, опаздывать на просмотр, назначать его нескольким клиентам одновременно, давить на покупателей, уговаривая их купить квартиру.

Так стоит ли заключать эксклюзивный договор

При подписании эксклюзивного договора нужно понимать — никто не может гарантировать, что квартира будет быстро продана и по той цене, по которой хочет собственник. И причиной этого может быть не только плохая работа риэлтора, но и ликвидность объекта, установленная собственником цена.

---

Эксклюзивный договор – это орудие труда. Его использует осознанный человек для достижения цели продажи своего объекта недвижимости. Конечная цель эксклюзивного договора – это подписание договора купли-продажи Вашего объекта недвижимости с покупателем по максимально возможной рыночной цене.

---

Для чего нужен эксклюзивный договор при продаже квартиры