4 июля 1991 года был принят закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который определил основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилья на территории Российской Федерации и одна из целей которого (как указано в его преамбуле) — создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище.
Формулировки этого закона изменялись и уточнялись. Например, до 16 октября 2012 года граждане, проживающие в жилом помещении государственного или муниципального жилого фонда и желающие приобрести его в свою собственность (общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних), должны были получить согласие на такое приобретение всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. После 16 октября 2012 года указанная норма закона стала предусматривать, что приобретение жилого помещения в собственность (его приватизация) возможна только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию этих жилых помещений.
После оформления права собственности в установленном законом порядке граждане — собственники приватизированного жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В то же время лица, отказавшиеся от приватизации жилья, выразили не только свой отказ от приобретения права собственности, но также и согласие на осуществление приватизации другими членами семьи (или бывшими членами семьи), проживающими в жилом помещении. В обиходе такое согласие называют отказом от приватизации. Возможность приватизировать жилое помещение частью проживающих в нем лиц непосредственно зависит от получения согласия на приватизацию со стороны тех лиц, кто участвовать в приватизации не желает. Следовательно, отказавшиеся от приватизации лица сохраняют право пользования таким помещением.
Наличие этого права не зависит от перехода права собственности на жилое помещение к другим лицам. И хотя с точки зрения закона наличие такого права у отказавшихся от приватизации лиц было очевидно, на практике возникали проблемы с реализацией и защитой этого права. Ведь оно документально нигде не закреплялось: не отражалось в договоре приватизации, не подлежало закреплению в каких-либо государственных реестрах, в Едином государственном реестре недвижимости, а значит недобросовестные продавцы могли скрывать от покупателя наличие сохраняющих право пользования жилым помещением лиц. Нотариус в случае обращения к нему сторон за удостоверением договора купли-продажи истребовал бы справку о регистрации по форме №9, в которой отражены члены и бывшие члены семьи собственника продаваемого жилого помещения, и, сопоставив даты, истребовал бы от них соответствующие заявления о прекращении права пользования. Но поскольку договоры с жилыми помещениями, к сожалению, далеко не всегда заключаются в нотариальной форме, зачастую лица, обладавшие на момент продажи жилого помещения правом пользования, даже не подозревают о нем.
Добросовестно могут заблуждаться и собственники помещений, выступающие продавцами. В отличие от прав лиц, отказавшихся от приватизации жилого помещения, права членов семьи собственника жилищного кооператива долгое время были не очевидными, специального законодательного регулирования не было. К вопросу защиты прав и законных интересов членов семьи собственников помещений в домах жилищных кооперативов еще в 2015 году подключился Конституционный суд Российской Федерации.
Сложившаяся в тот момент практика судов защищала права членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива наравне с правами членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации. Суды исходили из того, что члены семьи лица, принятого в жилищно-строительный кооператив, приобретали право пользования предоставленным ему по ордеру жилым помещением, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли это право в дальнейшем. И хотя Конституционный суд признал такую практику не основанной на действовавших нормах права, он указал на необходимость принятия законодательных норм, направленных на урегулирование правового положения членов семьи собственника помещения в доме жилищно-строительного кооператива.
И вот 1 сентября 2025 года вступили в силу необходимые законодательные нормы. Изменения были внесены в Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ, в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», а также в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На данный момент в законодательстве указано, что право пользования жилым помещением сохраняется за следующими лицами: членами семьи (бывшими членами семьи) собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло в результате приватизации жилого помещения, пользующимися указанным жилым помещением и имевшими в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом (лицами), его приватизировавшим; членами семьи (бывшими членами семьи) собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло в связи с полной выплатой паевого взноса, если в момент полной выплаты паевого взноса они были указаны в ордере в качестве членов семьи участника жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения, либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи участника жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение, либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива. Указанные права подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
Чтобы внести указанные сведения в Единый государственный реестр недвижимости, необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Заявителями являются собственник жилого помещения (лицо, чье право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости) и член (бывший член) семьи такого собственника. К заявлению необходимо приложить договор передачи жилого помещения в собственность (приватизации), либо ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо решение общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения, либо решение общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение.
Также может быть предоставлено соответствующее решение суда, подтверждающее право пользования членом семьи (членами семьи), бывшим членом семьи (бывшими членами семьи) собственника таким жилым помещением. Сведения о правах члена (бывшего члена) семьи вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления. В случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, с соответствующим заявлением обращаются все лица, в собственности которых находится такое жилое помещение. Сведения о правах исключаются из Единого государственного реестра недвижимости на основании заявлений собственника (собственников) жилого помещения и лица, в отношении которого такие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, или на основании решения суда в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления или решения суда.
Указание в Едином реестре недвижимости сведений о лицах, имеющих право пользования, имеет важное значение как для обеспечения их прав, так и для обеспечения прав потенциальных покупателей жилых помещений. Ведь согласно п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц рассматриваются и те, кто отказался от приватизации, и члены семьи участника жилищного или жилищно-строительного кооператива. При подготовке к сделке скрыть таких лиц не получится, если сведения о них и их правах будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости в установленном законом порядке.
Дополнительной гарантией является то, что ипотека приватизированного жилого помещения, которым пользуются члены семьи (бывшие члены семьи) собственника жилого помещения, имевшие в момент приватизации равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, а также ипотека жилого помещения, которое находится в собственности в связи с полной выплатой паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива и которым пользуются члены семьи (бывшие члены семьи) собственника жилого помещения, указанные в момент полной выплаты паевого взноса в качестве членов семьи участника жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения, либо вселенные до указанного момента в жилое помещение в качестве членов семьи участника жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда, возможна только с согласия вышеуказанных лиц, оформленного в письменной форме и нотариально удостоверенного.
По всем вопросам приватизации пишите на электронную почту:
или звоните по телефонам:
+7 (911) 196-83-42 или 8 (812) 690-00-69