В июле 2026 года исполнится 35 лет с принятия Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». За прошедшие десятилетия военнослужащие Министерства обороны и члены их семей получили десятки, если не сотни тысяч квартир, приватизация которых до сих пор имеет существенные особенности, о которых эта статья. Работая в сфере недвижимости с 2012 года автор статьи приватизировал клиентам более ста квартир, из которых ранее всех была заселена ещё по ордеру 7 июня 2002 года.
Наиболее интенсивно приватизация шла в 2012 – 2015 годы, когда при министре обороны Сердюкове квартиры военнослужащим по Договорам социального найма (ДСН) выдавались десятками тысяч. В 2016 году наше агентство недвижимости провело опрос жителей Санкт-Петербурга в новых микрорайонах «Осиновая Роща» и «Славянка», где в 2008 – 2014 годах Минобороны построило соответственно 5 600 и 10 300 квартир. По результатам опроса около 80% жилья было приватизировано, а наниматели остальных примерно 20% квартир поставили процесс на паузу или вовсе его не планировали.
Наш опыт работы в Санкт-Петербурге показывает, что за истекший с 2016 года период приватизировали своё жильё ещё 5-10% нанимателей, то есть сегодня остаётся не приватизированными 10-15% квартир. Зачастую жильцы таких квартир приватизацию однажды начинали, но из-за отсутствия полного перечня требуемых документов, бюрократии и ранее обязательный судебный процесс, довести дело до конца не смогли.
Самая малочисленная здесь категория нанимателей квартир 2-3%, кто не предпринимал никаких действий. Они до сих пор исходят из следующего: за недвижимую собственность надо платить ежегодно налог, ежемесячно взнос на капитальный ремонт; с собственника легче удержать задолженность по квартплате; бывает звучат и фантастические вещи о семейном законодательстве и наследстве. Со временем такая общая позиция сходит на нет в силу естественных причин. Чтобы впоследствии не лишиться квартиры в дело по её приватизации вступают подросшие дети, привязанные к ней регистрацией по месту жительства.
С 2016 по 2022 годы запросы в агентство по этой теме были единичными, однако за последние 3 года входящий поток заявок очевидно вырос. Сейчас стали обращаться не только люди, получившие жильё в наём в 2010-2013 годах, но и ранее, например, с вышеназванным ордером от 7 июня 2002 года клиент пришёл в текущем 2025 году.
Стоит пояснить, что Договор социального найма (ДСН), как документ-основание для вселения и проживания на жилплощади появился согласно вступившему в действие с 1 марта 2005 года Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ). До этого в РФ действовал Жилищный кодекс РСФСР, принятый ещё в Советском Союзе. Согласно ЖК РСФСР, документом на вселение в квартиру являлся Ордер, на основании которого заключался Договор найма (ДН). Однако в тот период Министерство обороны в лице Квартирно-эксплуатационных частей (КЭЧ) почему-то не заключали с военнослужащими ДН, поэтому у жильцов, получивших квартиру в наём до 1 марта 2005 года на руках практически всегда имеется только Ордер.
Сегодня на основании Ордера заключить ДСН с ФГАУ «Росжилкомплекс» не получится, не стоит тратить время на этот вопрос. Имеющаяся по этому поводу переписка показывает позицию наймодателя: «ДСН в соответствии со статьёй 63 ЖК РФ заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданам. Поскольку такое решение (нашей организацией) не принималось, основания для заключения ДСН отсутствуют…». Это положение не безвыходное, в судах практически всегда Ордер принимается как основание занятия жилого помещения. Если вы решили, что пора приватизировать квартиру, то выясните, кто сегодня собственник квартиры, он же наймодатель и с кем необходимо заключать договор приватизации? Здесь есть варианты по следующему, возможно неполному перечню.
Третий вариант для жильцов самый неприятный, т.к. сначала они тратят время обращаясь с заявлением в ГБУ «Горжилобмен», думая, что квартира принадлежит Санкт-Петербургу. Причинами такого положения дел является тот факт, что Минобороны не всегда строило дома самостоятельно, а получало от города по квоте квартиры, которые закреплялись на праве оперативного управления за КЭЧ района (в Санкт-Петербурге «Пушкинская», «Загородная», «Смирновская» и другие). 23 декабря 2010 года КЭЧ упразднили, их функции перешли к Департаменту жилищных отношений (ДЖО МО РФ) с его региональными управлениями-отделениями (РУЖО МО РФ), а с 4 апреля 2020 года в вопросах приватизации правопреемником у РУЖО МО РФ стало вышеупомянутое ФГАУ «Росжилкомплекс».
До 10 ноября 2022 года РУЖО МО РФ, а после него ФГАУ «Росжилкомплекс» не имели полномочий на заключение договоров приватизации с нанимателями квартир, все квартиры, занимаемые по ДСН приватизировались по решению суда. Изданный Министром обороны приказ № 676 установил Порядок заключения жильцами договора приватизации с территориальными управлениями ФГАУ «Росжилкомплекс», но как уже упоминалось, далеко не у всех есть возможность собрать требуемые документы. Одна из самых больших проблем – подтвердить, согласно п.п. 7, п. 4 Порядка заключения договора, неучастие в приватизации в период до 1 января 1998 года. По нашей оценке, сейчас только в 5-10 % случаев филиал «Ленинградский» ФГАУ «Росжилкомплекс» по заявлению нанимателей с полным пакетом документов заключает договор приватизации, в остальных случаях им выдаётся решение об отказе в приватизации, которое для суда подтверждает досудебный порядок разрешения спора.
В наше агентство с конца 2022 года по приватизации обращается всё большее количество клиентов. Одному из первых квартиру по схеме «Заявление по Приказу № 676 – отказ – суд» мы приватизировали более года, так как ФГАУ «Росжилкомплекс» не с первого раза смогло выдать годный для суда отказ, нарушал сроки рассмотрения заявлений. Пришлось по этим вопросам даже обращаться в военную прокуратуру, но всё выровняли, вот ссылка на одно из первых в городе успешно завершённых дел в суде psh--spb.sudrf.ru/...delo_id=1540005.
В нашем агентстве на приватизации жилья от Минобороны специализируется Скрыльников Евгений Станиславович, офицер запаса. Он ведёт группу ВКонтакте vk.com/rosjilkompleks, где раскрывает порядок своей работы, собирает отзывы о ней. Обращайтесь за бесплатной первичной консультацией.
По всем вопросам приватизации пишите на электронную почту:
или звоните по телефонам:
+7 (911) 196-83-42 или 8 (812) 690-00-69