Первые штрафы строительных компаний за уклонение от работы по ФЗ-214

Комитет по строительству оштрафовал ООО "ТД "Сигма" за работу по предварительным договорам купли-продажи. Фирма пытается опротестовать решение. Если Смольный выиграет дело, применение санкций может стать массовым. Речь идет о долгострое на Рыбацком проспекте, дом 17. Покупатели рассчитывали вселиться в 400-квартирный жилой дом еще в 2008 году, но до сих пор ждут ключей. Между партнерами по стройплощадке возникли финансовые разногласия, а сам объект становился предметом разбирательств на заседании рабочей группы Смольного по долевке.

Дольщики писали письма в прокуратуру, с просьбой посодействовать. В начале этого года результаты проверки поступили в Комитет по строительству и УФАС. Чиновники Смольного привлекли компанию к административной ответственности, выписав минимальный штраф, предусмотренный статьей 14.28 КоАП для юрлиц (незаконное привлечение средств граждан на строительство многоквартирных домов).

Компания заключала предварительные договоры, не будучи к тому же застройщиком на объекте. ООО "ТД "Сигма" возводит дом на участке ФГУП НИИЭФА им. Д.В Ефремова и выступает инвестором, генподрядчиком и продавцом квартир. Чиновники решили, что такая схема не исключает практики двойных продаж.

Теперь "Сигма" пытается опротестовать вердикт в арбитражном суде, доказывая, в частности, что договоры составлены чисто и фирма - единственный продавец недвижимости на объекте. Юристы Смольного признают, что "двойников" на объекте не выявлено, правда, по данным Комитета по строительству, около 80 квартир (из 366 проданных) находятся в залоге у банков, хотя покупатели об этом не знают.

Юристы Смольного говорят, что для них этот спор играет ключевую роль. "Главное - создать арбитражную практику, чтобы на ее основе в дальнейшем привлекать застройщиков к ответственности за уклонение от работы по 214-ФЗ, - сообщили "НП" представители комитета. - Пока в нашем регионе таких примеров нет". Примечательно, что, даже если Смольный победит, суд в рамках этого дела не запретит компании заключать новые предварительные договоры. Просто комитет сможет регулярно выписывать штрафы и пополнять бюджет. Однако чиновники заявляют, что положительный вердикт позволит применять более жесткие санкции.

Юрист "Сигмы" Елена Машек напомнила, что по предварительным договорам работает большинство застройщиков и пока эта схема не признавалась противоречащей действующему законодательству. Например, в судебных процессах по делам дольщиков против ЛЭК и компании "Росстрой" городской суд признавал легитимность предварительных договоров и действительность таких сделок.

Мнения экспертов

– Это недостаточная мера. Сумма штрафа незначительна, если на чаше весов находится нарушение действующего закона! Для стимуляции перехода застройщиков на работу в соответствии с 214-м законом со стороны властей к нарушителям должны применяться более существенные и жесткие меры, с широким освещением в прессе и хорошей разъяснительной работой для населения.

– По предварительному договору купли-продажи стороны всего лишь обязуются заключить в будущем основной договор. Его целью в принципе не может быть привлечение средств граждан для строительства дома. Пока это условие соблюдается, нарушений законодательства нет. Однако многие застройщики и инвесторы используют эту схему для того, чтобы обойти 214-ФЗ.

Если суд установит, что на основании предварительного договора были привлечены деньги граждан на строительство жилья, он вправе расценить совершенную сделку как притворную и применить к ней правила, установленные для договора долевого участия.

Подобная практика постепенно формируется во многих регионах. Но в каждом конкретном случае есть свои особенности, и создание одного прецедента, на мой взгляд, не будет означать безусловного запрета на заключение предварительных договоров. Кроме того, суд может отказать Комитету по строительству по формальным основаниям: например, если нарушена процедура привлечения инвестора к административной ответственности.

Первые штрафы строительных компаний, работающих не по Федеральному закону №214