Ипотека земельных участков

Кредиты на покупку земли становятся все более популярными, несмотря на достаточно жесткие условия их получения. Наши граждане предпочитают не искать готовый дом, а купить участок и на нем построить дом, соответствующий своему идеалу загородного дома.

Доля ипотечных покупателей земельных участков на городском рынке не превышает 15%. На загородном рынке доли ипотечных сделок еще меньше. При этом, спрос на кредиты земельных участков под Петербургом по данным специалистов, продолжает расти. Значительную долю заинтересованных лиц составляют люди бизнеса, не исключающих инвестиционный смысл покупок. Предложение спросу отвечает не вполне: кредиты под залог земельных участков декларируют менее 10 банков. На практике же этих банков значительно меньше.

По кредитам под залог земельного участка в большинстве случаев необходим более значительный первый взнос, 30-40%. Практически все банки, кредитующие под залог земли, назначают более высокие ставки при минимальном первом взносе.

Ипотека земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральным законом "об ипотеке" и земельным кодексом РФ. Залог земельного участка возможен, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Также действует запрет на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше установленного минимума. Для Петербурга норматив составляет две сотки, для садоводства и огородничества; три сотки для индивидуального жилищного строительства и шесть соток для ведения дачного хозяйства.

Риски банка при земельной ипотеке

Кредитование приобретения земельного участка является для банка гораздо более рискованной операцией по сравнению с остальными операциями с квартирами. Рискованность кредитования под залог земли увеличивается из-за неопределенности с ликвидностью земельного участка. Прежде всего, для продажи земельного участка в среднем необходимо больше времени, чем для реализации квартиры. Обычно участки продаются долго, а суммы сделок с ними нередко существенно отличаются от цен предложения. Основными параметрами при расчете ликвидационной стоимости являются аналогические данные, которые, как правило, на рынке земельных участков отсутствуют.

Кроме того, существует всеобщее заблуждение относительно возможности роста достоверно оценить как застроенный, так и свободный участок методами сравнительного подхода. Поэтому в кредитовании под залог земли банк - в стремлении минимизировать собственные риски - фактически перекладывает значительную их часть на заемщика.

Итак, ипотека земельных участков возможна, но получить ее в банке намного сложнее, чем ипотечный кредит на покупку квартиры.
Статья 446 Гражданского процессуального кодекса устанавливает запрет на обращение взыскания на те земельные участки, которые не являются основным источником существования должника или объектом его предпринимательской деятельности (согласно решению Конституционного суда РФ в июле прошлого года).

Среди требований к земельному участку, передаваемому в залог, есть обязательства, которые необходимо соблюдать для клиентов любого банка. Прежде всего, права на участках должны быть зарегистрированы, участок поставлен на кадастровый учет (ему присвоен кадастровый номер и составлен план с обозначением границ). Участок, приобретаемый в залог как обеспечение по кредиту, должен принадлежать к категории земель поселения или к категории земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для садоводства, овощеводства, фермерства с разрешением на строительство жилого дома. Обязательно, чтобы участок находился в регионе, где работает банк. Кроме того, есть менее обязательные требования, такие как: подведение к участку канализации; электро, водоснабжение (центральное или местное - скважина, автономная система водоснабжения), канализация, отопление. Требования по размеру участка также отличаются у разных банков (у одних - не менее 8, у других - не менее 12 соток).